Bologna è una città affascinante nel cuore dell'Italia, famosa per la sua storia, la cultura vibrante e la cucina rinomata. Mettere in affitto una casa per le vacanze a Bologna offre un'opportunità unica per i viaggiatori di tutto il mondo, permettendo loro di immergersi nell'atmosfera medievale, esplorare le maestose torri e assaporare i piatti tradizionali della città. Con la sua posizione strategica e la crescente domanda nel mercato degli affitti brevi, Bologna rappresenta una scelta ideale per una vacanza autentica, arricchita da arte, cultura e gastronomia.

Con un costo medio di 125 euro a notte e un tasso d'occupazione dell'82%, gli host Airbnb che possiedono un alloggio turistico a Bologna possono guadagnare più di 2253 euro al mese.

Ma come fare per mettere in affitto la vostra proprietà a Bologna rispettando le normative di Airbnb e degli affitti brevi? Scopritelo qui nel nostro articolo.

Definizione di affitto breve a Bologna

L'articolo 4 del Decreto Legge 50/2017 ha introdotto una disciplina fiscale specifica per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo con una durata non superiore a 30 giorni. Questa disposizione includeva anche obblighi per gli intermediari immobiliari al fine di contrastare l'evasione fiscale (anche se tale finalità è stata successivamente rimossa nella fase di conversione del decreto).

Per applicare il regime fiscale introdotto dalla norma, si considerano "locazioni brevi":

I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo.
La durata dei contratti non deve superare i 30 giorni.
Questi contratti possono includere la fornitura di servizi di biancheria e pulizia dei locali.
I contratti devono essere stipulati da persone fisiche, non nell'esercizio di un'attività commerciale.
I contratti possono essere stipulati direttamente dalle persone fisiche o tramite intermediari immobiliari o portali telematici che mettono in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.

La Circolare n.24/E del 12 ottobre 2017 dell'Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti e interpretazioni su questa norma.

La locazione breve possiede diverse caratteristiche soggettive, oggettive e temporali che definiscono il contratto.

Per quanto riguarda i soggetti coinvolti, la norma richiede che il contratto sia stipulato da persone fisiche che non agiscono nell'ambito di un'attività commerciale. Questa condizione si applica sia al locatore che al conduttore.

Nella locazione breve, il locatore può essere il proprietario dell'immobile o titolare di altri diritti reali su di esso, come l'usufruttuario. Inoltre, possono essere locatori anche coloro che hanno un diritto personale di godimento dell'immobile, come un sublocatore o un comodante che concedono l'immobile a terzi a pagamento.

Per quanto riguarda l'oggetto del contratto, la locazione breve riguarda esclusivamente unità immobiliari ad uso abitativo (con categorie catastali da A1 ad A11, ad eccezione di A10 che comprende uffici o studi privati) situate in Italia, comprese le relative pertinenze come box, posti auto, cantine, soffitte, ecc. Inoltre, è possibile locare singole stanze all'interno dell'abitazione.

Per quanto riguarda la durata del contratto, la locazione breve non può superare i 30 giorni. Questo termine si applica a ciascuna pattuizione contrattuale. Anche se le stesse parti stipulano più contratti nell'anno, è necessario considerare separatamente ogni contratto. Tuttavia, se la durata complessiva delle locazioni tra le stesse parti nell'anno supera i 30 giorni, sarà necessario adempiere agli obblighi legati alla registrazione del contratto.

Come affittare il proprio appartamento a uso turistico a Bologna?

Avvio : Per iniziare a locare un appartamento come alloggio turistico, è necessario comunicare l'attività al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) del Comune in cui si trova l'appartamento. Questa comunicazione deve essere effettuata utilizzando la piattaforma online Accesso Unitario.

Gestione dell’attività : Per modificare la natura giuridica, la denominazione o la ragione sociale di un'attività di gestione di un appartamento ammobiliato ad uso turistico non imprenditoriale, nonché per trasferire la sede legale o modificare il rappresentante legale dell'attività, è necessario seguire determinate procedure.

È consigliabile consultare un professionista del settore, come un avvocato o un commercialista, per guidarti attraverso le specifiche formalità e adempimenti legali richiesti per effettuare queste modifiche.

Solitamente, tali modifiche richiedono l'adempimento di requisiti legali, come la presentazione di documenti e l'iscrizione presso gli enti competenti. Potrebbe essere richiesto il deposito di atti presso il registro delle imprese o l'aggiornamento delle informazioni presso gli enti governativi competenti.

L'inizio dell'attività può avvenire immediatamente una volta ottenuta la ricevuta di avvenuta comunicazione al SUAP. Tuttavia, l'esercizio dell'attività è soggetto al rispetto delle norme edilizie, urbanistiche e igienico-sanitarie in vigore, nonché agli obblighi relativi alla prevenzione degli incendi e alla sicurezza pubblica dei locali.

L'attività di locazione turistica come non imprenditoriale è soggetta a diversi vincoli e limiti.

Prima di tutto, è importante notare che questa attività non deve offrire servizi aggiuntivi né essere organizzata come un'impresa.

La pubblicità dell'appartamento da affittare deve essere limitata all'informazione dei recapiti e delle caratteristiche dell'appartamento stesso. Può essere effettuata anche tramite siti web privati, a condizione che non facciano parte di circuiti di prenotazione e commercializzazione. È importante evitare che la pubblicità assuma caratteristiche che vanno oltre la semplice informazione, come indicazioni di visibilità o l'inclusione di coordinate come indirizzo, telefono, fax ed e-mail, poiché ciò potrebbe indicare un'attività imprenditoriale.

L'appartamento deve essere affittato nella sua interezza a un unico gruppo. Non è consentito affittare solo una parte dell'appartamento o affittare stanze individualmente.

Inoltre, è importante tener presente che l'affitto di appartamenti ammobiliati per uso turistico è incompatibile con l'utilizzo residenziale dell'immobile.

La durata massima del contratto di locazione non può superare i 6 mesi consecutivi con lo stesso ospite.

Infine, gli alloggi destinati alla locazione devono essere conformi alle normative edilizie e sanitarie vigenti e devono soddisfare i requisiti di sicurezza degli impianti.

Il gestore dell'attività di locazione turistica ha diversi adempimenti e obblighi da rispettare:

Il contratto di locazione deve sempre essere redatto in forma scritta e può avere una durata massima di sei mesi consecutivi con lo stesso ospite.

È necessario comunicare i dati relativi al movimento dei clienti al Servizio statistica regionale, contattando l'ente competente del capoluogo di provincia.

È obbligatorio comunicare le presenze degli ospiti all'autorità di Pubblica Sicurezza locale entro 24 ore, conformemente all'articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS). Inoltre, è richiesta la conservazione dei file mediante una procedura di autenticazione nel sito web del progetto "Alloggiati web". È necessario richiedere l'abilitazione per tale procedura presso la Questura.

È fondamentale consentire l'accesso agli incaricati del Comune in qualsiasi momento durante il periodo di disponibilità dell'alloggio turistico, anche attraverso ispezioni sul posto. Questi controlli servono a verificare che siano rispettati i requisiti dichiarati e che l'attività venga svolta conformemente alle normative vigenti.

Rispettare questi adempimenti e obblighi è essenziale per garantire la regolarità dell'attività di locazione turistica e adempiere alle disposizioni previste dalla normativa in vigore.

Imposta di soggiorno per affitti brevi a Bologna

L'importo dell'imposta può variare in base a criteri di gradualità e dipende dal prezzo del soggiorno, ma non può superare i 5 euro per notte.

È importante sottolineare che questa imposta si applica solo a coloro che alloggiano in strutture ricettive come alberghi, campeggi o altre strutture alberghiere situate nel territorio del Comune di Bologna.

In queste categorie possiamo contare :

L'imposta di soggiorno è applicata nel caso in cui si effettui un massimo di cinque pernottamenti consecutivi, che possono anche essere suddivisi tra due o più strutture ricettive. Se una persona si sposta da una struttura all'altra durante il periodo di soggiorno, spetta a essa dimostrare al gestore della nuova struttura che ha già pagato l'imposta per i pernottamenti precedenti. Ciò può essere fatto mostrando la ricevuta che attesta il pagamento dell'imposta. In questo modo, il gestore della nuova struttura può verificare che l'imposta sia già stata corrisposta.

Per gestire l'imposta di soggiorno, come responsabile d'imposta, devi seguire questi obblighi:

Accreditarti al servizio Gestione imposta di soggiorno (Geis) utilizzando le credenziali SPID per la registrazione.

Inviare una richiesta di abilitazione al servizio per le persone autorizzate a operare. Puoi fare ciò tramite il Servizio Infotributi online o inviando un fax al numero 051 7095207. Nel caso di società, la richiesta deve essere inviata tramite il rappresentante legale.

Presentare la comunicazione trimestrale ed effettuare il pagamento dell'imposta in base alle scadenze stabilite.

Presentare la dichiarazione annuale, che riassume l'attività di gestione dell'imposta di soggiorno nel corso dell'anno.

Presentare il conto della gestione annuale, che rappresenta un rendiconto completo delle entrate e delle spese relative all'imposta di soggiorno nel corso dell'anno.

Sanzioni :

Come responsabile del pagamento dell'imposta di soggiorno, puoi essere soggetto alle seguenti sanzioni:

Nel caso in cui tu abbia omesso, ritardato o versato solo una parte dell'imposta dovuta, potresti essere soggetto a una sanzione amministrativa pari al 30% dell'importo non versato.

Se non presenti la dichiarazione annuale, potresti essere soggetto a una sanzione amministrativa pari al 150% dell'importo non versato.

Nel caso in cui presenti una dichiarazione annuale che contiene informazioni erronee o false, potresti essere soggetto a una sanzione amministrativa pari al 100% dell'importo non versato.

Se manchi di presentare o presenti una dichiarazione trimestrale con informazioni erronee o false, potresti essere soggetto a una sanzione amministrativa che varia da 25 euro a 500 euro, come previsto per la violazione delle norme regolamentari.

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