Réglementations Airbnb en 2024 : guide pour les propriétaires de meublés touristiques en France
L'essor des locations saisonnières, principalement via des plateformes telles qu'Airbnb, a profondément transformé le paysage immobilier des villes à travers la France. Ce phénomène a suscité des préoccupations majeures, notamment en ce qui concerne l'accès au logement et l'impact sur les marchés locatifs.
Face à cette situation, de nombreuses villes ont pris des mesures pour réglementer les locations courte durée afin de rétablir l'équilibre sur le marché de l'immobilier et de limiter le nombre d'annonces sur ces plateformes, en France, le nombre d'annonces sur Airbnb s'élève à près de 750 000 en 2023. Ces réglementations visent à trouver un équilibre entre les besoins des résidents permanents et ceux des hôtes Airbnb, en encourageant la mise sur le marché de logements permanents.
Ainsi, nous explorerons dans cet article les évolutions majeures attendues sur le marché de la location courte durée en 2024. Nous passerons en revue les réglementations déjà en vigueur depuis 2023 et qui seront pleinement appliquées cette année en France, ainsi que les éventuels nouveaux changements à venir.
Les mesures régulatrices de 2023 appliquées en 2024 pour stabiliser le marché immobilier en France
Le 18 juillet dernier, une série de 14 mesures a été annoncée par les ministères du Tourisme, des Collectivités et du Logement pour lutter contre la raréfaction des logements permanents dans les zones touristiques. Parmi ces mesures, plusieurs seront appliquées à partir de 2024 pour réguler le marché des locations touristiques et favoriser un meilleur équilibre entre locations saisonnières et résidences permanentes. Voici les points les plus importants à prendre en compte si vous êtes hôte ou conciergerie :
Interdiction des passoires thermiques pour les locations touristiques :
Conformément à la loi Climat et résilience de 2021, les biens notés F et G en diagnostic de performance énergétique ont été interdits à la location à partir de janvier 2023. Cette interdiction a également été étendue récemment aux meublés de tourisme à partir du 1er janvier 2024, afin de garantir des conditions de vie décentes pour les locataires. L’application de cette mesure est à la main des maires des communes qui auront aussi la charge de contrôler son respect
Triplement du nombre de communes en zone tendue :
Le nombre de communes considérées comme relevant d'une "zone tendue" a été triplé pour atteindre 3693 communes à partir de 2024. Ces communes pourront bénéficier de leviers fiscaux supplémentaires pour réguler le marché immobilier et favoriser l'accès au logement pour les résidents permanents.
Contrôles renforcés et guichet unique pour les meublés de tourisme:
Un système de contrôle plus efficace a été mis en place à partir de janvier 2024, permettant d'appareiller le numéro d'enregistrement et le numéro fiscal du logement dans une plateforme unique. De plus, une plateforme unique a été créée afin de faciliter les démarches administratives pour les propriétaires de meublés de tourisme et de permettre aux autorités de mieux contrôler le respect de la réglementation.
2. La nouvelle loi “Anti-Airbnb” adoptée début 2024 :
La proposition de loi n° 1176, enregistrée le 28 avril 2023 à l'Assemblée nationale, a été élaborée pour remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue. Cette proposition de loi encourage également l'implantation de résidences principales dans ces zones en élargissant les pouvoirs de réglementation des élus locaux et en supprimant les avantages fiscaux des logements de tourisme classés.
Le lundi 29 janvier 2024, l'Assemblée nationale a adopté en première lecture cette loi, également connue sous le nom de loi “Le Meur”. Le texte va désormais être discuté au Sénat, et reste donc susceptible d’évoluer. Cette nouvelle loi présente 3 mesures majeures visant à rééquilibrer le marché locatif entre locations de tourisme et locations d'habitation :
Exigence d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) :
La loi propose de soumettre en principe la location de meublés touristiques aux mêmes obligations de performance énergétique que pour les biens loués sur de longues durées, cette obligation s’appliquera à toutes les villes de France. Ainsi, avant la mise en location d'un meublé de tourisme, un diagnostic de performance énergétique (DPE) devra être réalisé.
Cette obligation s'appliquera dès le 1er janvier 2026, et exigera désormais un DPE classé entre les niveaux A et D pour les changements d’usages définitifs.
En revanche, pour les changements d'usage temporaires, ils devront se conformer au calendrier de rénovation énergétique obligatoire des logements établi par la loi Climat et résilience de 2021. Ainsi, les meublés touristiques classés G seront interdits à la location au 1er janvier 2025, ceux classés F au 1er janvier 2028 et ceux classés E au 1er janvier 2034.
Ces obligations ne s'appliquent pas aux résidences principales ni à l'Outre-mer.
Pouvoirs élargis pour les maires :
La proposition de loi accorde aux maires des compétences élargies pour mieux réguler les locaux à usage touristique. Cela inclut l'extension du régime de changement d'usage à l'ensemble des territoires situés en zone tendue, ainsi que l'universalisation d'un numéro de déclaration et d'enregistrement des meublés de tourisme. Des sanctions renforcées sont prévues en cas de non-respect de ces obligations, avec des amendes pouvant aller jusqu'à 15 000 euros pour l'utilisation d'un faux numéro d'enregistrement.
De plus, les communes auront la possibilité d'abaisser le nombre maximal de jours de mise en location touristique pour les résidences principales, passant de 120 jours à 90 jours par an.
Révision du régime d'abattement fiscal des meublés touristiques :
La loi propose de modifier le régime fiscal des locations touristiques, en abaissant l'abattement fiscal pour les meublés de tourisme classés à 30%, avec un plafond de revenus locatifs annuels de 30 000 euros. Pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement serait également de 30%, avec un plafond de revenus locatifs annuels de 15 000 euros.
De plus, la double déduction des amortissements pour les meublés de tourisme en location meublée non professionnelle (LMNP) serait supprimée les locations meublées occupées à titre de résidence principale ne seraient en revanche pas impactées.
Régulation européenne des plateformes de réservation en ligne :
Le 7 novembre 2022, la Commission européenne a publié une proposition de régulation sur la collecte et le partage de données concernant les plateformes de location de courte durée. Un accord provisoire sur le dossier a été trouvé entre le Parlement européen et le Conseil le 16 novembre 2023.
Le but de ces nouvelles règles est de réguler les plateformes de réservation de location courte durée, telles que Airbnb, Booking.com, Expedia Group et TripAdvisor. Elles ont pour objectif d'améliorer la transparence et le partage de données entre les hébergeurs, les plateformes de réservation en ligne et les autorités publiques. Cette décision a été motivée par la croissance rapide de ces plateformes, qui représentaient environ un quart de tous les hébergements touristiques dans l'UE, mais qui posaient également des problèmes tels que la concurrence déloyale avec les hôtels et l'absence de directives claires en matière de TVA.
Voici les principales mesures prévues par le règlement :
Enregistrement et identification des hôtes :
Les hôtes seront tenus de s'inscrire dans un système centralisé pour tous les pays de l'Union européenne, recevant ainsi un identifiant unique pour leurs propriétés.
Réglementation des multi-listings sur différentes plateformes :
Les autorités de l'UE auront le pouvoir d'assigner un identifiant unique à chaque logement loué, permettant ainsi de tracer les annonces sur plusieurs plateformes, connues sous le nom de « multi-listing ». Elles pourront demander aux hôtes des documents de validation, tels que des autorisations, conformément à la réglementation de l'UE. En cas de suspicion, elles pourront également exiger des numéros d'enregistrement. Les annonces qui ne fournissent pas des informations adéquates pourraient être retirées des plateformes en ligne.
Accès numérique unifié :
Des points d'entrée numériques uniques seront établis dans chaque pays de l'UE pour permettre aux plateformes de location de courte durée de réaliser des vérifications aléatoires des numéros d'enregistrement des hôtes. Ces points d'accès unifiés garantiront une coordination efficace entre les autorités nationales et les plateformes, favorisant ainsi la conformité avec les réglementations de la Digital Services Act (DSA) de l'UE.
Informations sur l’activité de location :
Les plateformes de réservation en ligne devront fournir régulièrement des données sur les activités de location des hôtes aux autorités publiques nationales, ces données comprendront des informations personnelles telles que l'adresse complète de la propriété louée, le nombre d'invités, les numéros d'enregistrement et les URL des annonces en ligne.
Hausse de la TVA :
Une proposition vise à clarifier que les locations courte durée ne seront plus exonérées de TVA dans tous les pays membres de l'Union européenne à partir de 2025. Les plateformes devront collecter et reverser la TVA aux autorités fiscales pour le compte des hébergeurs. Pour en savoir plus sur le sujet, vous pouvez consulter notre article sur le sujet .
L’accord provisoire conclu avec le Parlement européen doit maintenant être approuvé et formellement adopté par les deux institutions. Ensuite, les États membres disposeront de deux ans pour le transposer. Il est très probable que ce règlement soit adopté en 2024, ce qui signifie que ces mesures seront probablement appliquées dans les prochaines années.
Pour obtenir des informations supplémentaires, vous pouvez lire notre article intitulé “2 mars 2023 : nouvelle loi européenne sur la collecte de données pour les plateformes de location saisonnière” ou vous pouvez vous référer au site officiel du Conseil européen.
Tendances et discussions actuelles dans les municipalités françaises :
Avec l'adoption de nouvelles réglementations et l'octroi de pouvoirs supplémentaires aux maires, les villes françaises semblent se diriger vers un durcissement significatif de leur réglementation sur les locations touristiques en 2024. Des villes telles que Paris, Saint-Malo, Nice ou Biarritz ont déjà mis en œuvre des mesures visant à réguler plus strictement les locations courte durée, dans le but de lutter contre la pénurie de logements permanents.
Les discussions actuelles sur une éventuelle interdiction des boîtes à clés à Paris témoignent de la volonté des autorités de renforcer le contrôle sur le marché de la location touristique et de préserver l'accès au logement pour les résidents permanents, notamment avec l'approche des JO 2024. La mairie de Paris souhaite intensifier les contrôles, l'idée étant de ne pas empêcher certains propriétaires de mettre leur résidence principale en location de manière ponctuelle, mais plutôt de favoriser les locations classiques.
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