Réglementations Airbnb à Biarritz

 

Biarritz, perle de la côte basque, attire les visiteurs du monde entier grâce à son charme singulier, son riche héritage culturel et ses attractions uniques. Les magnifiques plages de sable fin, les célèbres spots de surf, et le festival international de musique "Biarritz en été" ajoutent à son attrait irrésistible. Chaque année, cet événement, qui se déroulera cette année du 10 au 20 juillet 2024, met en lumière la ville et attire l'attention mondiale sur ses merveilles. Avec sa réputation de luxe et de détente, Biarritz demeure une destination de choix pour les voyageurs en quête d'expériences authentiques et inoubliables.

Les logements Airbnb à Biarritz offrent une variété d'hébergements pour tous les goûts et tous les budgets. Des appartements de luxe sur la Croisette aux villas de prestige sur les collines surplombant la mer Méditerranée, les voyageurs peuvent trouver facilement un logement correspondant à leurs besoins et à leurs envies dans cette ville de la French Riviera.

Cependant, la ville de Biarritz est confrontée à une augmentation significative de l'offre de locations de courte durée, ce qui entraîne une diminution marquée de l'offre de logements à long terme. Cette montée en popularité soulève des interrogations cruciales concernant la réglementation des locations saisonnières dans la région. Si vous envisagez de devenir hôte sur Airbnb à Biarritz, il est essentiel de comprendre les réglementations locales pour assurer un fonctionnement fluide et légal. Dans cet article, nous explorerons les réglementations spécifiques à connaître, pour vous aider à naviguer dans le paysage réglementaire.

Actuellement, le prix moyen par nuitée à Biarritz est de 168,3€, avec un taux d’occupation de 61% pour les propriétaires. Ces statistiques témoignent de la forte demande pour des hébergements de qualité à Biarritz, ce qui pourrait offrir des opportunités intéressantes pour les investisseurs immobiliers.

Recommandation : nous vous recommandons de consulter un expert ou un avocat avant de vous lancer dans la mise en location d'un Airbnb, afin de s'assurer que toutes les règles et les réglementations locales sont bien comprises et respectées. Cette démarche vous garantira une expérience de location sans tracas et en toute sécurité, tout en évitant tout risque de sanction.

La réglementation concernant les boîtes à clés : 

À Biarritz, tout comme à Saint-Malo, les habitants sont confrontés à une pénurie de logements de longue durée en raison de la prédominance des résidences secondaires utilisées à des fins de location saisonnière. Bien que les autorités n'aient pas encore promulgué de lois ou publié de communiqués à ce sujet, les habitants expriment ouvertement leur mécontentement.

En mai 2021, un ancien conseiller municipal de Biarritz, Eric Bonnamy, a pris l'initiative de détruire des boîtes à clés présentes dans la voie publique. Ces boîtiers, utilisés par les gestionnaires de locations saisonnières, symbolisent la spéculation immobilière qui entrave l'accès des habitants locaux à des logements abordables.

Sur le fond de cette affaire, Maider Arosteguy, maire de Biarritz, partage l'opinion d'Eric Bonnamy en affirmant que :

"La lutte contre la prolifération de l'industrie des locations touristiques, qui a débuté avant notre mandat et qui s'intensifie, est au cœur de notre politique municipale".

La forte opposition des habitants de la ville à cette pratique se manifeste clairement par leur action contre les boîtes à clés, ce qui remet en question sa viabilité. Dans ce contexte, il est fortement recommandé aux hôtes Airbnb de Biarritz de rechercher des alternatives aux boîtes à clés et d'envisager l'adoption de solutions de remise des clés autonomes, telles que KeyNest.

Pour découvrir les villes où l'utilisation des boîtes à clés n'est pas autorisée, consultez notre article : Les villes françaises s’attaquent aux boîtes à clés : un nouvel handicap pour les hôtes Airbnb, mais où ?

Louer sa résidence principale à Biarritz sur Airbnb :

Il est possible de louer sa résidence principale à Biarritz, mais cela est soumis à certaines conditions et réglementations. Selon la législation en vigueur, vous devez respecter les règles encadrant la location des meublés de tourisme dans la région. Vous devrez notamment demander une autorisation préalable de changement d'usage à la mairie et aux impôts, et respecter les règles spécifiques de la location d'un meublé de tourisme. De plus, si vous dépassez le seuil de 120 jours de location par an, vous pourriez être soumis à des restrictions supplémentaires.

Cependant, les résidences principales louées pour une période totale de moins de 120 jours ne nécessitent pas de demande de changement d'usage. Assurez-vous de vous conformer à toutes les exigences légales et administratives pour louer votre résidence principale à Biarritz.

L’enregistrement obligatoire à la mairie de Biarritz

À Biarritz, tout propriétaire souhaitant louer son logement touristique, que ce soit une résidence principale ou secondaire, doit obligatoirement effectuer une déclaration en mairie pour obtenir une autorisation préalable de changement d'usage. Cette démarche est nécessaire pour toute location de courte durée à des touristes

Pour enregistrer un meublé de tourisme à la mairie de Biarritz, voici les détails de la procédure et les documents requis :

Procédure d'enregistrement :

    • Une fois l’autorisation de changement d’usage reçue, vous devrez faire une déclaration préalable du meublé de tourisme. Celle-ci vous permettra d’obtenir un numéro d’enregistrement à 13 chiffres, nécessaire pour la publication des annonces de location dès le début de la location. Les déclarations incorrectes ou non conformes peuvent entraîner des amendes allant de 5 000 à 10 000 euros.

Documents requis :

    • Justificatif d'identité du propriétaire (personne physique ou morale).

    • Preuve de propriété ou de droit de location du logement.

    • Le cas échéant, tout document supplémentaire demandé par la mairie pour vérifier la conformité de la location avec la réglementation locale.

Il est important de noter que chaque hébergeur doit également déclarer et reverser la taxe de séjour payée par le voyageur, conformément à la réglementation en vigueur.

Pour plus d'informations et pour accéder à la procédure d'enregistrement spécifique à Biarritz, vous pouvez consulter le site dédié: Louer un meublé de tourisme au Pays Basque.

La limite des 120 jours de location par an à Biarritz

La réglementation à Biarritz stipule que les locations de courte durée effectuées sur une résidence principale sont limitées à 120 jours par an. Cette limite vise à réguler le marché de la location touristique et à préserver l'équilibre entre les besoins des habitants et ceux des visiteurs. 

Une fois la limite atteinte, Airbnb bloque automatiquement toute nouvelle réservation pour le reste de l'année. Cette restriction vise à garantir un équilibre entre la location courte durée et le maintien d'un marché locatif résidentiel stable dans la ville. S’il souhaite dépasser les 120 jours de location, l'hébergeur sera soumis aux mêmes obligations que les résidences secondaires. Aucune dérogation ne peut être accordée. es propriétaires doivent donc veiller à respecter cette limite pour rester en conformité avec la législation locale.

Louer sa résidence secondaire ou sa résidence principale pendant plus 120 jours/an

Qu'est-ce qu'une résidence secondaire ?

Une résidence secondaire est un logement détenu par un individu qui n'y réside pas en permanence et l'utilise principalement pour des séjours de loisirs ou de vacances. Concrètement, une résidence secondaire est un logement que vous occupez moins de 4 mois par an. Ces propriétés peuvent être des appartements, des maisons, ou des villas situées dans des zones prisées pour le tourisme, comme les stations balnéaires de Biarritz. Vous avez la possibilité de la louer toute l'année à condition d'avoir déclaré votre activité de location à la municipalité.

Changement temporaire d'usage obligatoire 


Pour demander un changement d'usage temporaire à Biarritz conformément au nouveau règlement encadrant les meublés de tourisme, voici les étapes à suivre :

1. Vérification de l'admissibilité : Assurez-vous que votre propriété est située dans l'une des 24 communes de la région, y compris Biarritz, couvertes par le règlement.

2. Compensation : Si votre demande implique un changement d'usage d'un local d'habitation en meublé de tourisme, préparez-vous à mettre en place une compensation. Cela peut inclure la transformation d'un local détenu par le propriétaire ou l'achat de droits de "commercialité" auprès d'autres propriétaires. La nouvelle propriété doit être de taille similaire et située dans la même commune.

3. Autorisations temporaires : Pour les autorisations temporaires sans compensation, comme les locations mixtes (étudiante et meublés de tourisme) ou les meublés de tourisme associés à la résidence principale, vous devez fournir les documents requis, tels que le bail étudiant, une attestation de scolarité, et prouver que la propriété est votre résidence principale. Ces autorisations sont généralement valables pour un an ou deux ans, selon le cas.

4. Durée de location : Si votre résidence principale est louée pour moins de 120 jours cumulés par an, aucun changement d'usage n'est nécessaire.

Vous pouvez déposer votre demande de changement d’autorisation de changement d’usage sur la plateforme. De la même manière, veuillez télécharger le Règlement sur l’autorisation de changement d’usage, en vigueur à partir du 1er mars 2023, pour obtenir des informations détaillées sur cette procédure.

Recommandation : Assurez-vous de respecter toutes les exigences et de fournir les documents nécessaires lors de votre demande de changement d'usage temporaire à la mairie de Biarritz.

Les autorisations à caractère réel, soumises à compensation

À Biarritz, les autorisations à caractère réel, soumises à compensation, sont requises dans le cadre de la mise en location de logements de courte durée, tels que les meublés de tourisme. Si une personne morale souhaite proposer des locations de courte durée ou si un propriétaire souhaite mettre en location plus de deux logements de courte durée, une autorisation de changement d'usage à caractère réel définitive est nécessaire. De plus, chaque résidence secondaire supplémentaire doit être compensée par la mise en location d'un bien équivalent sur le marché traditionnel. 

Comment fonctionne la compensation à Biarritz et quelles sont ses implications pour les propriétaires Airbnb ?

À partir du 1er mars 2023, toute autorisation de changement d'usage d'un local d'habitation en meublé de tourisme est soumise au principe de compensation. Cette compensation consiste en la transformation de locaux initialement non résidentiels en logements habitables, ou à l'acquisition de droits de commercialité permettant la conversion de locaux destinés à d'autres fins en logements. L'objectif de cette mesure est de contrebalancer la diminution de logements en favorisant la création de nouveaux habitats au sein de la même commune. 

Les propriétaires Airbnb sont tenus de se conformer aux autorisations de changement d'usage et de fournir une compensation appropriée lorsqu'ils transforment un espace en meublé de tourisme. De la même manière, les propriétaires Airbnb peuvent bénéficier d'autorisations temporaires sans compensation dans certains cas spécifiques, notamment pour les locations mixtes ou les meublés de tourisme associés à la résidence principale. Explorons ces deux types d’autorisations temporaires:

  • Locations mixtes : Pour les locations étudiantes (9 mois minimum) et les locations en meublés de tourisme (3 mois), sans compensation. L'obtention est conditionnée par la justification de l'occupation étudiante du logement.

  • Meublés de tourisme associés à la résidence principale : Autorisation délivrée pour deux ans, dans la limite d'un logement par propriétaire. 

Ces deux types d'autorisations temporaires offrent une souplesse aux propriétaires Airbnb tout en assurant la conformité aux réglementations locales en matière de location touristique.

Le cas d'un local commercial utilisé comme meublé de tourisme

Il est obligatoire d'obtenir une autorisation de changement d'usage pour les meublés de tourisme autres que la résidence principale, ce qui inclut les locaux commerciaux transformés en hébergements touristiques. Cette autorisation est soumise au principe de compensation, impliquant souvent la transformation d'autres locaux en logements ou l'achat de droits de commercialité pour convertir des locaux destinés à d'autres usages en logements.

Les autorisations temporaires peuvent également être obtenues dans certains cas spécifiques, comme les locations mixtes ou les meublés de tourisme associés à la résidence principale. Pour les locations mixtes, l'autorisation est conditionnée par la justification de l'occupation étudiante du logement, tandis que pour les meublés de tourisme associés à la résidence principale, une autorisation est délivrée pour une durée de deux ans, avec une limite d'un logement par propriétaire.

Comment demander un changement d’usage temporaire ?

Pour demander un changement d'usage temporaire à Biarritz, notamment dans le cas des meublés de tourisme, les propriétaires doivent suivre une procédure spécifique. Ils peuvent obtenir des autorisations temporaires sans compensation dans certains cas, tels que les locations mixtes ou les meublés de tourisme associés à la résidence principale. Pour solliciter une autorisation de changement d'usage, veuillez vous inscrire sur https://mt.e-permis.fr/login.php

Taxe de séjour (pour tous types de biens) :

La taxe de séjour a pour objectif de promouvoir le tourisme et d'améliorer l'accueil des visiteurs. À Biarritz, elle est réglementée par le Code Général des Collectivités Territoriales (CGCT) depuis 1983. 

Tous les types d'hébergement touristique, tels que les hôtels, résidences de tourisme, meublés, campings, etc., sont assujettis à la taxe de séjour. Toute personne non domiciliée à Biarritz et hébergée contre rémunération est concernée, bien que des exemptions soient prévues pour les mineurs, travailleurs saisonniers, personnes en logement d'urgence ou dont le loyer est inférieur à un certain seuil. 

La taxe est prélevée toute l'année, avec des déclarations trimestrielles obligatoires effectuées électroniquement (plusieurs options de paiement disponibles). Pour déclarer et reverser la taxe de séjour, vous pouvez utiliser la plateforme que la Ville de Biarritz a mis en place. 

Les tarifs varient selon le type d'hébergement et sont révisés annuellement, avec un simulateur de calcul disponible pour les meublés non classés. Vous pouvez consulter les tarifs appliqués en 2024 au format PDF.

 

Les Sanctions en cas de non-respect des obligations liées à la location courte durée à Biarritz :

Dans le cadre des locations de courte durée à Biarritz, les contrevenants aux obligations peuvent encourir plusieurs sanctions :

  1. Sanctions financières: Tout retard dans le versement de la taxe de séjour entraîne l'application d'un intérêt de retard de 0,75% par mois de retard, conformément à l'article R2333-56 du CGCT.

  2. Sanctions pénales: L'article R2333-58 du CGCT prévoit des sanctions pénales classant les infractions par référence au régime des contraventions. Les peines applicables sont des contraventions de 4ème classe, selon l'article 131-13 du Code Pénal.

Concernant les contrôles, le Maire, en tant qu'officier de police judiciaire sur sa commune, ou toute personne désignée par lui, est habilité à vérifier l'état des locations et à demander la communication des documents comptables nécessaires.

A propos de nous

KeyNest vous propose un service pratique pour la gestion des clés de votre propriété. Vous pouvez déposer une clé dans l'une des + 5 000 consignes à clés sécurisées partout dans le monde.

Les locataires, agents de ménage ou prestataires de services peuvent ensuite récupérer la clé en toute sécurité auprès d'un point KeyNest, qui est ouvert 7J/7, avec une amplitude horaire la plus large possible.

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Emma Leon