Cinq conseils pour réussir son investissement locatif

20 % des Français veulent réaliser un investissement locatif mais tous ne passent pas à l’acte. La peur de se tromper, la difficulté à trouver le bien adapté ou le manque de soutien empêchent les épargnants de se lancer. Pourtant, avec un peu de méthode, il est possible de minimiser les risques.

Anticiper la fiscalité

Au même titre que le montant du loyer et les charges, la fiscalité fait partie intégrante de la rentabilité du placement.

Les loyers perçus sont imposés sur le revenu. Avant même de commencer les recherches, il est important de réfléchir à l’impact des revenus fonciers sur la déclaration de ressources. Opter pour le régime fiscal le plus adapté permet d’éviter que son bénéfice ne s’envole directement dans les caisses du Trésor Public.

L’investissement locatif est aussi l’opportunité de profiter des dispositifs de défiscalisation immobilière. Dans le neuf, il existe plusieurs dispositifs : les lois Pinel et Censi-Bouvard accordent une réduction d’impôt proportionnelle à la valeur d’achat du bien. Du côté de la location meublée, le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) procure un abattement sur les revenus fonciers.

Choisir son bien

Un studio meublé proche de la fac ou du centre-ville et toujours à proximité des transports pour les étudiants, un deux pièces pour jeunes actifs dans un quartier vivant, un appartement familial dans une ville avec des écoles facilement accessibles… Le type de bien et sa superficie doivent toujours correspondre au profil de locataire visé. C’est le meilleur moyen d’être sûr de trouver preneur rapidement et d’éviter les vacances locatives.

Autre critère essentiel pour guider les recherches : le prix de vente. Plus le prix de vente est élevé, moins la rentabilité est importante. Concentrez-vous sur les annonces au prix du marché ou à un prix inférieur (si vous en dénichez). Payer le juste prix augmente également les chances de faire une plus-value lors de la revente.

Calculer le rendement locatif

Une fois la perle rare trouvée, il faut prendre le temps d’estimer le rendement locatif. Si les chiffres du rendement locatif brut (Montant des loyers annuels/ prix de l’investissement *100) sont séduisants, ils ne reflètent pas la réalité.

Il est nécessaire de calculer le rendement locatif net. Il inclut les différentes charges (charges de copropriétés, frais d’agence, taxes et impôts, réparations, risque de vacance locative…). C’est cette information qui vous dira si la performance de l’investissement correspond à vos attentes.

S’entourer de professionnels

Que ce soit pour la mise en location ou le choix du régime fiscal, le conseil et l’intervention de professionnels sont un précieux secours. Recourir à une agence immobilière soulage de la gestion du bien au quotidien et une consultation avec un notaire ou un comptable évite une mauvaise surprise lors de votre déclaration d’impôt !

S’intéresser à son investissement

À la différence d’un livret A, placer son argent dans la pierre nécessite un peu d’investissement personnel. Réunion de copropriétaires, encaissement des loyers, suivi des dépenses… Il faut au minimum se tenir informé. Il ne faut pas non plus hésiter à effectuer des visites aussi souvent que possible. Elles permettent de vérifier l’état de l’appartement et de prévoir les réparations nécessaires, entre deux locataires par exemple.

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