Réglementation Airbnb en Belgique

La Belgique, riche de ses cultures et de ses régions diversifiées, attire les visiteurs par ses paysages variés, son patrimoine historique et ses villes dynamiques. Avec des attractions touristiques allant de Bruxelles, la capitale de l'Europe, aux charmantes villes médiévales comme Gand et Bruges, ce pays est devenu une destination prisée des voyageurs. Cependant, la popularité croissante de la location courte durée, en particulier sur des plateformes telles qu'Airbnb, a suscité des inquiétudes et conduit à une réglementation stricte au niveau national et régional. Il est important de noter que la Belgique est divisée en trois régions distinctes : Bruxelles-Capitale, la Région flamande et la Région wallonne.

Dans cet article, nous explorerons les réglementations clés à connaître, intégrant ces nouvelles règles récemment ajoutées.

Actuellement, les villes Belges connaissent également une forte demande pour les hébergements de courte durée, comme le montre l'image ci-dessous, ce qui pourrait offrir des opportunités intéressantes pour les investisseurs immobiliers.

Recommandation : nous vous recommandons de consulter un expert ou un avocat avant de vous lancer dans la mise en location d'un Airbnb, afin de s'assurer que toutes les règles et les réglementations locales sont bien comprises et respectées. Cette démarche vous garantira une expérience de location sans tracas et en toute sécurité, tout en évitant tout risque de sanction.

Bruxelles

Vous pouvez accéder à la totalité de l'article sur la Réglementation Airbnb à Bruxelles en cliquant ici.

La réglementation concernant les boîtes à clés

Les boîtes à clés sont actuellement autorisées à Bruxelles. Cependant, dans de nombreuses villes, des régulations plus strictes ou des interdictions commencent à être mises en place. Il est recommandé de rester informé sur d'éventuelles évolutions de la réglementation locale et d'explorer d'autres options pour remettre des clés de manière autonome qui pourraient mieux s'aligner sur les normes émergentes. Vous pouvez lire notre article intitulé “Guide de l'hôte Airbnb : 5 alternatives aux boîtes à clés pour les check-ins autonomes” pour découvrir des alternatives aux boîtes à clés pour les check-ins et check-outs autonomes.

Proposer votre logement à la location touristique

Pour louer votre logement sur des plateformes comme Airbnb, Booking.com ou similaires, vous devez d'abord enregistrer votre hébergement auprès de Bruxelles Économie et Emploi et vous conformer à certaines conditions et obligations. Exploiter un hébergement touristique sans enregistrement est illégal, que vous soyez un particulier ou une entreprise.

Louer sa résidence principale à Bruxelles sur Airbnb

S'il s'agit de la résidence principale de l'exploitant, l'hébergement est exploité un maximum de 4 mois par an. Autrement, vous ne pourrez pas exploiter le logement comme hébergement touristique.

Pour obtenir le certificat de résidence principale et son historique, vous pouvez le faire via IRISbox, en créant un compte sur le site des services publics belges.

Quand devez-vous enregistrer votre hébergement ?

D’après Bruxelles Économie et Emploi, vous êtes concerné si vous voulez proposer un hébergement dans les cas suivants :

Si vous louez à des personnes en déplacement pour des raisons privées ou professionnelles, pour des séjours allant d'une nuit à un maximum de 90 jours, et à titre payant.

Le logement doit être situé dans la Région de Bruxelles-Capitale, couvrant les communes suivantes : Anderlecht, Auderghem, Berchem-Sainte-Agathe, Bruxelles-ville, Etterbeek, Evere, Forest, Ganshoren, Ixelles, Jette, Koekelberg, Molenbeek-Saint-Jean, Saint-Gilles, Saint-Josse-ten-Noode, Schaerbeek, Uccle, Watermael-Boitsfort, Woluwe-Saint-Lambert et Woluwe-Saint-Pierre.

D’après Bruxelles Économie et Emploi , vous n’êtes pas concerné par l’enregistrement de votre hébergement si vous voulez le proposer dans les cas suivants :

Si vous prévoyez de louer à des stagiaires ou étudiants pour des périodes excédant 90 jours, si vous souhaitez offrir un hébergement gratuit via des initiatives comme le couchsurfing, ou si vous envisagez de louer uniquement à des locataires pour qui ce logement sera leur résidence principale.

Enregistrement de votre hébergement touristique

Pour faire enregistrer votre hébergement touristique, vous devez fournir un « dossier de déclaration préalable » à Bruxelles Économie et Emploi. Ce dossier est composé :

D’un formulaire de déclaration que vous pouvez télécharger dans ce lien et
Toute une série de documents que vous pouvez consulter dans la check-list suivante.
Des attestations en matière d’urbanisme et de protection contre les incendies :
Vous pouvez télécharger le formulaire « d’attestation d’urbanisme » dans ce lien.
Si vous allez exploiter simultanément au moins 6 hébergements, vous pouvez demander votre demande d’attestation de sécurité incendie dans ce lien. Si vous exploitez simultanément moins de six hébergements, vous devez obtenir soit une attestation de contrôle simplifié si la capacité totale est inférieure à 10 personnes, soit une attestation de sécurité incendie si la capacité totale atteint ou dépasse 10 personnes.
Accord écrit des copropriétaires :

Si le bâtiment est en copropriété, il est nécessaire d'obtenir une autorisation écrite de l'Assemblée générale des copropriétaires. Cette autorisation doit spécifier l'accord pour l'exploitation de l'hébergement touristique au sein de l'immeuble.

Veuillez prendre en considération que l'acquisition de certains de ces documents peut prendre du temps, c'est pourquoi il est recommandé de les demander en priorité.

Une fois que vous ayez rassemblé tous les documents, envoyez votre dossier par e-mail à tourisme@sprb.brussels ou par envoi recommandé à la poste à l’adresse suivante :

Bruxelles Économie et Emploi – Service Économie,

Place Saint-Lazare 2,

1035 Bruxelles

Après avoir soumis votre demande, le service public régional de Bruxelles vous enverra un accusé de réception. Si votre dossier est complet et conforme, Bruxelles Économie et Emploi vous fournira le numéro d’enregistrement de votre hébergement touristique. Vous recevrez également un logo que vous devrez apposer à proximité de l’entrée de votre hébergement. Ce n’est qu’à partir de ce moment que vous pourrez commencer à louer votre logement et enregistrer votre hébergement sous l'une des catégories suivantes :

Autres conditions de l’hébergement touristique

Si vous voulez obtenir l’enregistrement de votre hébergement touristique, et/ou continuer à l’exploiter, il y a des conditions relatives à l’exploitant et à l’hébergement à respecter d’après Bruxelles Économie et Emploi.

Conditions à respecter par l’exploitant

L'exploitant peut être soit une personne physique, soit une personne morale, indépendamment de sa structure juridique.
Une assurance responsabilité civile est obligatoire pour couvrir les dommages causés par l'exploitant lui-même ou ses employés.
Aucun des exploitants ni des personnes responsables de la gestion quotidienne, si l'exploitant est une personne morale, ne doit avoir été condamné pour certains crimes ou délits contre les personnes, les délits moraux ou les délits contre les biens, tels que le vol ou la fraude.

Conditions relatives à l’hébergement touristique

L’hébergement touristique doit :

Être maintenu dans un état d'hygiène et d'entretien approprié.
Il doit également respecter les normes de sécurité et d'urbanisme, avec les attestations nécessaires, et être enregistré auprès de Bruxelles Économie et Emploi.
En outre, il doit satisfaire aux conditions spécifiques de sa catégorie.

Pour créer votre compte auprès de Bruxelles Économie et Emploi, vous pouvez le faire directement via leur site internet : https://mybee.brussels/#/login?returnUrl=%2Frequests

Conditions à respecter pour une résidence de tourisme ou un meublé de tourisme

Il s'agit d'un appartement, d'un studio, d'une chambre ou d'une maison, entièrement meublé(e) et réservé(e) exclusivement à l'usage du locataire (l'exploitant ne réside pas dans ce logement).

Si le logement permet de cuisiner, on parle de résidence de tourisme. À l'inverse, s'il ne permet pas de cuisiner, il s'agit d'un meublé de tourisme.

Le tarif de base n'inclut pas de services hôteliers (petit déjeuner, changement de literie, nettoyage des chambres, etc.). Ces services doivent être facturés en supplément. L'exploitation peut concerner une ou plusieurs unités.

Pour connaître les conditions spécifiques à l'exploitation d'une résidence de tourisme, cliquez sur ce lien. Pour consulter les conditions relatives à l'exploitation d'un meublé de tourisme, cliquez sur cet autre lien.

Conditions à respecter pour un appart-hôtel

L’appart-hôtel dispose d’au moins six appartements, studios, flats ou assimilés. Le prix inclut des services hôteliers. Vous pouvez accéder aux conditions spécifiques pour exploiter un appart-hôtel dans ce lien.

Les Sanctions en cas de non-respect des obligations liées aux hébergements touristiques à Bruxelles :

Des inspecteurs de Bruxelles Économie et Emploi s'assurent que les règles concernant les hébergements touristiques dans la Région de Bruxelles-Capitale soient respectées.

Si vous ne respectez pas les règles relatives à l'hébergement touristique, vous risquez une amende, une suspension ou même la révocation de votre enregistrement.

Les amendes peuvent varier de 41,60 à 4160 € (majorées des décimes additionnels).
En cas de suspension, vous ne pourrez pas exercer votre activité pendant un certain temps.
Si votre numéro d’enregistrement vous est retiré, vous ne pourrez plus exploiter l'hébergement concerné.

Wallonie

Le décret flamand relatif à l’hébergement touristique

Tous les établissements accueillant des touristes doivent respecter deux obligations légales : ils doivent posséder une attestation de sécurité incendie et effectuer une déclaration d'exploitation. Cependant, pour la création d'un nouveau logement touristique local (tel qu'un gîte ou un meublé de vacances), un permis d'urbanisme est nécessaire.

Les réglementations varient en fonction du type d'hébergement. Dans le cas d'Airbnb, il serait classé dans la catégorie de l'hôtellerie, plus précisément celle des appart-hôtels. Pour ce type de logement, les étapes à suivre sont les suivantes :

Obtenez l'attestation de sécurité-incendie auprès de votre mairie. Si vous êtes le propriétaire de l’hébergement touristique, remplissez ce formulaire et introduisez-le dans votre demande auprès de votre commune.
Effectuer la « déclaration d’autorisation » de votre hébergement touristique. Vous pouvez effectuer cette démarche en utilisant le service d'administration en ligne en suivant ce lien.
Demandez l'autorisation d'utiliser la dénomination protégée en remplissant les formulaires en ligne. Pour cela, soumettez une demande au Commissariat général au Tourisme (CGT) via les formulaires de la plateforme « Mon Espace ». Vous pouvez télécharger ce PDF qui vous guide étape par étape pour créer un compte et accéder à votre Espace, qui constitue le point central de la Wallonie pour soumettre des demandes à l'administration wallonne.
Une fois que vous avez obtenu l'autorisation, vous pouvez :

faire une demande de subvention
demander une révision de classement.

Flandre

En Flandre, des mesures sont en cours de simplification, exigeant également une assurance responsabilité civile et une attestation de sécurité incendie pour les hôtes Airbnb, ainsi que le respect d'autres règles d'hygiène et d'urbanisme.

Les conditions d’ouverture et exploitation

Le décret de l’hébergement touristique exige que tous les hébergements touristiques répondent à 7 conditions obligatoires :

Une attestation de sécurité incendie certifie que l'hébergement touristique respecte les normes de protection contre les incendies. Les exigences varient en fonction du type de logement et du nombre de chambres.
Pour plus d’informations par rapport aux attestations incendie, veillez consulter ce site.
L'hébergement touristique est maintenu en un état de propreté et d'entretien adéquat.
Une assurance incendie et responsabilité civile a été souscrite pour l'hébergement touristique ainsi que pour son exploitation.
L'exploitant ou le responsable de la gestion quotidienne n'a pas été condamné pour des infractions.
La location de l'hébergement touristique est proposée pour une durée minimale d'une nuit (et non par heure).
L'exploitant possède un titre de propriété ou un contrat de location qui l'autorise à exploiter l'hébergement touristique.
Les informations relatives à l'hébergement touristique sont exactes et conformes à la réalité.

Normes d’exploitation générales obligatoires

Le décret sur l'hébergement touristique classe les hébergements en deux catégories: chambres et terrains. Chaque catégorie a ses propres normes d'exploitation générales, assurant un niveau de confort minimal. Si votre hébergement répond à l'une de ces catégories, vous pouvez l'exploiter en tant qu'hébergement.

Les hébergements liés à des chambres et à des terrains sont les suivants :

Enregistrez votre logement

Vous devez enregistrer toute forme d'hébergement payant. Cette démarche peut être facilement effectuée en ligne, auprès de « Toerisme Vlaanderen / Tourism Flanders ». Créez-vous un compte sur le site officiel de la Flandre.

Source: uitbatersportaal.toerismevlaanderen.be

Pour ce faire, vous devez vous conformer à des exigences de sécurité, confort et de qualité. Veillez trouver toutes les normes de base du décret sur l'hébergement dans https://toerismevlaanderen.be.

Ceci-dit, si votre hébergement touristique répond aux sept conditions obligatoires et aux critères d’exploitation, vous avez le droit de le faire agréer gratuitement en tant qu’hébergement touristique par VISITFLANDERS. Ce processus d'agrément vous offre la possibilité de classer votre hébergement et de le promouvoir en utilisant des appellations qui ne sont pas protégées. Cependant, ce n’est pas obligatoire et le choix est du bailleur.

Attention : Il n'est pas nécessaire d'obtenir une autorisation, seule une inscription est requise. Une fois que votre hébergement touristique répond aux exigences de base et aux normes générales d'exploitation, vous pouvez commencer à l'exploiter dès qu'il est inscrit.

Appellations protégées

Les hébergements protégés peuvent recevoir des étoiles de classification. Les B&B et les maisons de vacances sont des exemples d'appellations protégées pour les logements Airbnb en Flandre. Notez que vous pouvez utiliser plus d’une appellation pour le même logement, de façon à le rendre plus visible.

Les B&B font partie de la résidence principale de l'exploitant, offrent un maximum de 15 chambres pour un total de 32 personnes et proposent un petit-déjeuner aux hôtes. Seule une exploitation de B&B est autorisée par habitation. En outre, une nouvelle catégorie de confort avec 4 niveaux a été introduite pour les B&B.

Les maisons de vacances offrent un usage personnel aux touristes, comprenant un salon, une cuisine, une salle à manger, une salle de bains et des chambres à coucher. Elles sont classées selon 5 niveaux de confort.

Sanctions

Les hébergements touristiques doivent respecter les conditions et normes d'exploitation établies. VISITFLANDERS effectuera des vérifications sur place pour s'assurer du respect de ces normes, en réponse à des plaintes ou des doutes.

En tant qu'exploitant, vous risquez une amende si votre hébergement ne respecte pas les normes ou si vous utilisez indûment des termes protégés.
VISITFLANDERS peut également fermer immédiatement un hébergement en cas de danger constaté.

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