Location courte durée: Pour quels types de travaux faut-il souscrire à la garantie décennale ?

Malfaçons, défauts, sinistres : vous êtes propriétaire d’un bien immobilier ou professionnel du bâtiment ? Dans cet article, nous vous proposons de clarifier les obligations légales liées à la garantie décennale, les travaux concernés ainsi que les implications des propriétaires souhaitant faire de la location courte durée.

Qu’est-ce que la garantie décennale ?

Selon l’article 1792 du Code civil  publié par LégiFrance: « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. » 

Autrement dit, la garantie décennale est une assurance obligatoire qui engage la responsabilité du constructeur pendant 10 ans à compter de la fin des travaux. Elle couvre les dommages comme : 

• Les effondrements

• Les fissures graves

• Les infiltrations majeures

• Les affaissements…

Cela permet au propriétaire et à tout acquéreur ultérieur du bien d’être protégé en cas de malfaçon.

Qui est concerné par l’obligation d’assurance ?

La garantie décennale concerne toutes les personnes exerçant une activité de construction et/ou de rénovation qui pourrait impacter la solidité du bien. On parle donc des maçons, des couvreurs, des architectes, mais aussi des bureaux d’études, etc.

Cette obligation d’assurance s’étend aux auto-entrepreneurs, aux artisans indépendants ainsi qu’aux entreprises du bâtiment.

En tant que constructeur, si vous faites le choix de ne pas souscrire à cette garantie, vous vous exposez à une amende pouvant aller jusqu’à 75 000 € ainsi qu’à une peine de prison de six mois. En cas de sinistre, votre responsabilité civile personnelle peut être engagée pour couvrir les dégâts causés. 

• Travaux systématiquement soumis à la garantie décennale

Certaines catégories de travaux font toujours l’objet de la garantie décennale en raison de leur impact direct sur la solidité de l’ouvrage. On parle ici de gros-œuvre (fondations, murs porteurs, dalles, ossature, soubassements), de gros-œuvre second œuvre (charpente, toiture, couverture) et d’étanchéité (toiture, terrasses, balcons, piscines maçonnées, bassins enterrés).

• Travaux soumis à la garantie décennale sous conditions

D’autres travaux ne sont couverts que s’ils impactent la structure ou l’intégrité du bâtiment, comme les travaux de rénovation (consolidation d’un mur ancien, changement de structure), les travaux d’extensions, de surélévations, d’agrandissements (création d’un étage, aménagement des combles, etc.).

On retrouve également tous les travaux qui concernent l’étanchéité ou la structure de l’ouvrage existant (isolation par l’extérieur avec enduit, pose d’un nouveau revêtement sur une toiture terrasse, etc.)

• Travaux généralement exclus (et garanties alternatives)

Enfin, certains travaux ne sont tout simplement pas couverts par la garantie décennale, car ils ne peuvent pas compromettre la solidité de l’ouvrage ou son bon usage.

On fait référence ici aux travaux de maintenance ou d’aménagement intérieur léger (peinture, pose de carrelage, de parquet ou encore de tapisserie), aux installations dissociables comme le chauffage, la plomberie, etc.

Pour protéger ce type de travaux considérés comme légers, il existe d’autres assurances : 

- la garantie biennale pour les éléments dissociables

-la responsabilité civile professionnelle (RC pro) pour les dommages causés pendant le chantier

Cas pratiques et jurisprudence

Prenons l’exemple de Sarah qui a fait faire des travaux par une société de maçonnerie que l’on nommera Roc&béton. Sarah a souhaité faire construire une extension de sa maison pour agrandir sa pièce de vie. Elle a donc contacté la société Roc&béton qui s’est occupée de la construction (gros-œuvre, étanchéité sur toit terrasse). Quelques mois plus tard, Sarah a découvert des fissures dans les murs porteurs et des infiltrations par la toiture neuve.

Le toit terrasse n’étant soumis à la garantie décennale que sous conditions (agrandissement), il a fallu prouver que les malfaçons nuisaient à l’étanchéité de la construction, ce qui est le cas de l’extension de Sarah.

De ce fait, la garantie décennale de la société de maçonnerie a été sollicitée pour dédommager Sarah et lui permettre de remettre en état sa nouvelle construction.

Comment bien choisir son assurance décennale ?

En tant que professionnel(le) du bâtiment, il est important pour vous de choisir une assurance qui propose de bonnes garanties à un tarif juste. Pour trouver la formule qui répond à vos besoins, nous vous conseillons de :

- Regarder les activités couvertes (elles doivent correspondre aux vôtres) et les limites de garantie pour éviter les mauvaises surprises

- Vérifier le montant des franchises ainsi que les extensions proposées 

- Déclarer toutes les activités que vous exercez pour être couvert au moment venu (soyez précis, mentionnez les tâches secondaires et mettez à jour votre contrat en cas d’évolution)

- Comparer les garanties décennales pour trouver la meilleure offre grâce à des comparateurs comme Meilleurtaux, Green Opinion ou Lelynx.

Mise en location courte durée: enjeux et gestion à distance

Les logements de location courte durée sont sollicités de façon fréquente, cela signifie que les défauts de construction peuvent se révéler assez rapidement. Dans ce cas, les sinistres couverts par la garantie décennale le restent durant 10 ans, même si le logement est occupé par des locataires Airbnb, par exemple.

Attention, même si la garantie décennale couvre les dommages structurels, elle ne dispense pas le propriétaire du logement saisonnier d’un entretien régulier. Si les dégâts sont dus à une négligence prolongée, l’assurance peut refuser d’indemniser le propriétaire.

Pour éviter les incidents, assurez-vous de : 

• Faire vérifier régulièrement votre logement par une personne de confiance qui pourra vous transmettre les éventuelles malfaçons découvertes.

• Faire intervenir des professionnels de façon préventive pour éviter de transformer un simple problème en sinistre

• Gérer la sécurité de votre bien en faisant appel à notre solution de serrures connectées

Faire appel à une société de conciergerie peut s’avérer très utile, surtout pour la coordination des artisans en cas d’interventions. 

Vous l’aurez compris, la garantie décennale s’adresse à tous les professionnels du bâtiment de façon obligatoire. En tant que propriétaire, cette assurance vous protège durant 10 ans à compter de la réception des travaux en cas d’incident compromettant l’utilisation de votre bien. Cette protection s’adresse également aux logements visant à être loués sur des courtes durées : en cas de problème, vous bénéficiez de la garantie décennale.

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