La mise à jour mensuelle du taux d'usure : de nouvelles opportunités pour les investisseurs immobiliers

Face à la récente hausse des taux d'emprunt, une mesure a été prise en janvier 2023 pour actualiser les taux d'usure de manière mensuelle, plutôt que trimestrielle. Cette décision a ouvert la porte à un plus grand nombre d'emprunteurs potentiels, qui peuvent désormais accéder plus facilement aux crédits bancaires nécessaires pour réaliser leurs projets d'acquisition. Dans cet article, nous allons explorer les effets de cette décision sur le marché des prêts et discuter de son impact sur les emprunteurs et les prêteurs.

Qu'est-ce que le taux d'usure? Qui est responsable de sa fixation? Pourquoi a-t-on décidé de mettre à jour ce taux de manière mensuelle plutôt que trimestrielle ? Et enfin, comment ce changement de fréquence de mise à jour du taux d'usure affecte-t-il le marché immobilier ? 

Nous examinerons en détail chacune de ces questions pour vous fournir des informations complètes et fiables sur ce sujet crucial.

Définition du taux d’usure : 

Le taux d'usure est un taux d'intérêt maximal légal auquel les banques et autres établissements financiers peuvent prêter de l'argent à leurs clients en France. Ce taux était de base calculé chaque trimestre par la Banque de France en fonction des taux pratiqués sur le marché et sert à protéger les emprunteurs en fixant une limite aux taux d'intérêt excessivement élevés.

Si un prêteur fixe un taux d'intérêt supérieur au taux d'usure, le contrat de prêt est considéré comme nul et non avenu. Le taux d'usure varie en fonction du type de prêt (crédit immobilier, crédit à la consommation, etc.) et de la durée du prêt.

Qui est responsable de sa fixation : 

Dans différents pays, le taux d'usure peut être établi de différentes manières. Certains gouvernements fixent eux-mêmes le taux d'usure, tandis que d'autres pays ont des organismes de réglementation indépendants responsables de cette tâche.

En France, c'est l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) qui est chargée de fixer le taux d'usure. L'ACPR est une autorité administrative indépendante qui est rattachée à la Banque de France. Elle est responsable de la supervision et de la réglementation des activités des établissements financiers en France, y compris la réglementation des taux d'intérêt applicables aux prêts. Le taux d'usure est fixé à des niveaux raisonnables pour protéger les emprunteurs contre des taux d'intérêt excessifs et prévenir les pratiques abusives de prêt. 

Comment est-ce que le taux d'usure évolue ? 

À la fin de la seconde moitié de 2022, le taux d'usure était considéré comme trop bas et ne suivait pas l'augmentation des prix causée par l'inflation. Par conséquent, de nombreux prêts ont été refusés ou reportés car le TAEG dépassait le taux d'usure.

Les profils les plus risqués pour les banques, tels que les personnes âgées, les personnes ayant des antécédents médicaux et les primo-accédants, se sont vu refuser leur prêt car leur TAEG dépassait le taux d'usure. Afin de prendre en compte plus rapidement les variations du marché, il a été décidé de recalculer mensuellement le taux d'usure.

Quel est l'impact du taux d'usure sur les prêts immobiliers ? 

Pour illustrer cet impact, prenons l'exemple d'un emprunteur qui souhaite acheter une maison d'une valeur de 500 000 euros et a la capacité de payer une mensualité de 2500 euros par mois. Si le taux d'intérêt est fixé à 1,5%, sa mensualité sera de 2447 euros (avec un coût total du crédit de 85 062 euros).

Toutefois, si le taux d'intérêt passe à 3%, la mensualité augmente à 2734 euros par mois (coût total du crédit de 178 315 euros), ce qui dépasse le budget de l'emprunteur. En conséquence, l'emprunteur devra trouver un bien d'une valeur maximale de 400 000 euros, ce qui entraîne une baisse des prix de l'immobilier.

Dans le cas où l'emprunteur souhaite acheter le bien initial à 500 000 euros, la banque devra augmenter son taux d'intérêt pour que le prêt soit rentable, ce qui présente un risque plus important pour la banque. En outre, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a abaissé le taux d'endettement maximum autorisé à 35%, ce qui signifie que le ratio des charges d'emprunt par rapport au revenu du ménage ne peut pas dépasser 35%. Il devient ainsi plus difficile d'obtenir un prêt.

Comment expliquer l'augmentation des taux ? 

En réponse à une inflation galopante, la Banque Centrale Européenne a augmenté son taux directeur en juillet 2022, ce qui a conduit à une augmentation du coût de financement des banques. En conséquence, les taux d'intérêt proposés aux emprunteurs ont augmenté, entraînant une hausse des taux d'usure.

Bien que les tensions inflationnistes se stabilisent en 2023, la politique monétaire devrait continuer de se durcir, ce qui signifie que les taux d'intérêt continueront probablement d'augmenter cette année-là. Les taux devraient commencer à baisser en 2024 avec le ralentissement de l'inflation, mais ils resteront élevés pendant quelques années par rapport à la situation de début 2022, selon Michel Mouillart, professeur d'économie et spécialiste de l'économie immobilière.

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